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Accueil > Capsules juridiques > Les moisissures: un vice caché

Que pouvez-vous faire si vous apprenez que votre maison est contaminée par de la moisissure? Pouvez-vous intenter une poursuite contre le vendeur et que pouvez-vous réclamer à ce dernier?

Qu’est-ce qu’une moisissure?

Les moisissures se développent en présence d’humidité et de matières organiques, comme le bois, dans des endroits humides et mal-ventilés. Une infiltration d’eau dans une propriété est souvent la cause de la formation de moisissure.

Certaines de ces moisissures sont bénignes, alors que la plupart peuvent causer des dommages et avoir une incidence sur la qualité de l’air de l’immeuble dans lequel elles se trouvent. Elles peuvent, dans certains cas très graves, provoquer des infections et des maladies qui peuvent mettre la santé des membres de votre famille en péril.

La moisissure est en fait une sorte de champignons qui peut se détecter grâce à différents indices :

  • taches de couleurs noires ou verdâtres;
  • gondolements;
  • cernes sur les murs, le plafond, ou le contour des fenêtres;
  • vive odeur de pourriture.

Or, lors de l’achat d’une propriété, ces caractéristiques peuvent être dissimulées derrière différents matériaux.

Recours judiciaire en vice caché

Le formulaire obligatoire intitulé «Déclarations de vendeur sur l’immeuble» que les courtiers immobiliers sont tenus de compléter avec leur client vendeur et de communiquer aux acheteurs prévoit, à la section D6.3 :

À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu trace de moisissures ou de pourriture?

Il s’agit donc d’un indice que la présence de moisissure dans un immeuble constitue un facteur négatif ayant une influence sur la volonté d’un acheteur d’acheter ou non un immeuble.

Selon le Code civil du Québec et la jurisprudence, la présence de moisissure ou de pourriture peut constituer un vice caché donnant ouverture à un recours judiciaire fondé sur la garantie légale de qualité.

L’acheteur peut avoir gain de cause devant le Tribunal s’il parvient à démontrer que tous les critères pour qualifier un vice de «vice caché» sont rencontrés. Plus particulièrement, l’acheteur devra démontrer que la présence de moisissure est grave, qu’elle existait au moment de l’achat, qu’elle était cachée et qu’il ignorait sa présence à ce moment.

Gravité de la présence de moisissures

Tout d’abord, l’acheteur doit prouver que la présence de moisissures ou de pourritures dans sa demeure est grave et qu’elle rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné où en diminue tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté l’immeuble au même prix ou l’achat n’aurait peut-être jamais eu lieu

Pour faire cette évaluation, le Tribunal tiendra compte de plusieurs facteurs et chaque cas est un cas d’espèce. Évidemment, si les moisissures sont toxiques pour la santé des occupants, le vice a de bonnes chances d’être jugé comme étant grave. Si, au contraire, les moisissures sont localisées à un endroit précis et qu’elles ne foisonnent pas, il y a moins de chance que ce vice soit jugé comme étant grave, tout dépendant du coût des travaux correctifs requis.

Présence de moisissures au moment de la vente

Ensuite, il faut prouver l’existence de moisissures au moment de la vente. Évidemment, lorsque la moisissure est découverte peu de temps après la vente, il est plus facile de faire cette preuve.

Moisissures cachées au moment de la vente

De plus, il faut démontrer que la présence de moisissure dans l’immeuble était cachée lors de la vente. Pour faire cette preuve, l’acheteur devra démontrer qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir cette présence de moisissure avant la vente.

À titre d’exemple, si le vendeur a informé l’acheteur de la présence de moisissure dans l’immeuble et qu’il n’a pas déclaré avoir remédié à la situation, la présence de moisissure dans l’immeuble était connue de l’acheteur et il ne s’agit donc pas d’un vice caché. De plus, si, lors d’une inspection préachat, la moisissure a été décelée par l’inspecteur en bâtiment, l’acheteur pourra difficilement prouver que la moisissure était cachée au moment de la vente.

Si le vendeur déclare à l’acheteur, avant la vente, qu’il y a déjà eu des infiltrations d’eau au sous-sol de son immeuble, il est possible que le tribunal juge qu’un acheteur prudent et diligent devait s’attendre à trouver des moisissures à l’endroit par où l’eau s’est infiltrée dans le passé. Tel que déjà mentionné, chaque cas est un cas d’espèce.

Origine des moisissures

Lorsqu’on fait face à ce type de problème, il est nécessaire de trouver ce qui cause les moisissures dans l’immeuble. Parfois, les moisissures cachent un problème plus grave qui engendre des coûts de réparation bien plus élevés que ceux prévu pour la décontamination. Par exemple, la moisissure peut signifier un bris du drain agricole de la propriété, un dégât d’eau antérieur dans la propriété, une absence de pare-vapeur au sous-sol ou encore que la nappe phréatique est trop haute et que le taux d’humidité est anormal.

Diminution du prix de vente

L’acheteur qui découvre la présence de moisissure dans son immeuble pourra réclamer de son vendeur une diminution du prix de vente en tenant compte des frais engagés ou à engager pour décontaminer les lieux ainsi que du coût des travaux requis pour corriger la cause de ces moisissures.

Il pourrait, dans certains cas très graves, demander l’annulation de la vente. Évidemment, il devra être en mesure, pour avoir gain de cause, de faire la démonstration des critères ci-haut mentionnés.

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Pour mettre en œuvre sa réclamation, l’acheteur devra transmettre un avis écrit à son vendeur en lui accordant un délai raisonnable pour venir sur les lieux et constater les vices-cachés, et ce, avant d’entamer les travaux correctifs. À défaut de ce faire, l’acheteur pourrait perdre tous ces droits et recours contre son vendeur.

Si vous faites la découverte de moisissures dans un immeuble et que vous croyez qu’il s’agit d’un vice caché, nous vous recommandons de consulter un avocat dès votre premier questionnement à ce sujet.

Texte rédigé en collaboration avec Me Karine Rodrigue, avocate et partenaire de Lambert Avocat Inc.

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